Cara Mudah Over Kredit Rumah dan Biayanya!

Bisa memiliki rumah sendiri adalah impian semua orang. Namun, untuk membelinya tidak harus selalu baru, karena Anda juga bisa mengambil over kredit rumah untuk mendapatkan harga yang lebih murah.

Hal ini tentunya akan lebih mempermudah Anda untuk mendapatkan rumah impian bukan?

Jika Anda membeli rumah impian Anda dengan over kredit, Anda perlu memahami bahwa rumah yang Anda miliki tidak selalu baru dibangun.

Over kredit biasanya dilakukan oleh penjual karena yang bersangkutan kesulitan melakukan pembayaran cicilan rumah yang berkelanjutan.

Untuk meringankan prospek keuangan, pengeluaran besar seperti kredit rumah perlu dipangkas. Oleh karena itu, over kredit rumah adalah cara yang tepat.

Jika Anda ingin membeli rumah dengan cara over kredit, Anda juga harus memastikan bahwa keadaan keuangan Anda cukup atau melebihinya untuk dapat melakukan pembayaran cicilan rumah yang telah disepakati nantinya.

Yuk, simak lebih lengkap mengenai over kredit rumah di bawah ini ya!

Apa Itu Over Kredit Rumah?

Secara sederhana, over kredit rumah adalah pengalihan KPR, yaitu proses pengalihan kepemilikan rumah beserta proses pembayarannya dari orang pertama ke orang berikutnya.

Ada dua jenis over kredit, yaitu over kredit dari debitur lama ke debitur yang baru dan over kredit dari satu bank ke bank lain.

Jenis-Jenis Over Kredit Rumah

Secara umum, ada 3 jenis over kredit rumah yang ada di Indonesia, yaitu :

Over kredit rumah jual beli

Pada tipe pertama ini, biasanya hanya ada tiga pihak: pembeli, penjual, dan bank yang memberikan KPR kepada pemilik rumah sebelumnya.

Seperti namanya, over kredit ini hanya mencakup proses jual beli rumah. Anda mengambil alih cicilan rumah yang belum selesai atau belum lunas dari penjual.

Over kredit rumah antar bank

Di tipe ini, Anda bisa over kredit rumah dengan mengalihkan program KPR dari bank yang bekerja sama dengan penjual ke bank pilihan Anda. Ini biasanya terjadi karena Anda cenderung mempercayai bank lain.

Selain itu, tidak menutup kemungkinan bank yang Anda pilih juga menawarkan suku bunga atau rate yang jauh lebih rendah dari bank sebelumnya.

Hal ini pasti akan membantu Anda untuk menata aspek kekuatan finansial. Ini karena pembayaran yang Anda bayarkan lebih mudah.

Over kredit rumah antar bank juga dapat dilakukan dari program KPR konvensional ke KPR syariah. Selain itu, proses take over KPR antar bank lebih cepat daripada saat mengajukan KPR dari bank pertama.

Hal ini karena Anda telah menerima penilaian riwayat kredit Anda dan juga penilaian nilai appraisal dari rumah Anda.

Over kredit rumah di bawah tangan

Berikutnya, Anda juga harus memahami bahwa ada skema over kredit rumah di bawah tangan. Sistem ini sering dilihat sebagai sistem informal atau tidak resmi. Hal ini karena hanya pembeli dan penjual yang membuat kesepakatan.

Pihak bank tidak mengetahui transaksi jual beli rumah tersebut. Oleh karena itu, tidak akan ada perubahan nama maupun beban kredit secara resmi yang dilakukan oleh pihak bank sehubungan dengan jual beli tersebut.

Anda yang menerima tawaran ini harus berhati-hati karena mengandung resiko yang tidak sedikit. Salah satunya adalah ketika penjual ditemukan gagal bayar di masa mendatang, rumah yang Anda miliki mendapat masalah dan akhirnya disita.

Tak hanya itu, setelah kredit rumah lunas, penjual dapat mengambil sertifikat dari bank tanpa sepengetahuan Anda.

Selain itu, Anda juga tidak berhak mendapatkan sertifikat bank karena nama Anda tidak disebutkan dalam kontrak kepemilikan rumah yang Anda miliki sekarang.

Baca juga: 11 Tips Ketika Membeli Rumah Pertama Kalinya, Perhatikan Hal-hal Ini!

Cara Over Kredit Rumah

Ada beberapa cara over kredit rumah yang bisa

Cara Over Kredit Rumah melalui Bank

Over kredit rumah melalui bank adalah pilihan yang paling aman. Hal ini  karena penjual dan pembeli secara resmi melakukan “pertukaran debitur”. Berikut ini adalah langkah-langkah melakukan over kredit rumah melalui bank :

1. Para pihak, yaitu  penjual dan pembeli langsung menghubungi kredit administrasi atau layanan pelanggan dan mengajukan tentang peralihan hak yang dimaksud.
2. Mengajukan permohonan ambil kredit, yang kemudian bertindak sebagai debitur baru menggantikan debitur lama.
3. Setelah mendapat persetujuan dari pihak bank melalui pemeriksaan pendahuluan terhadap syarat-syarat, pembeli bertindak sebagai debitur baru dan menandatangani perjanjian kredit baru serta perjanjian jual beli dan surat jaminan (SKMHT). Selain itu, over kredit melalui bank membutuhkan berbagai dokumen yang harus dilengkapi. Berikut kelengkapan dokumen yang diperlukan:
4. Informasi tentang objek jual beli (tanah/bangunan)
5. Fotokopi perjanjian pinjaman dan surat konfirmasi penerimaan pinjaman
6. Fotokopi sertifikat (berisi surat keterangan/stempel dari bank bahwa barang dan bangunan telah dijaminkan kepada bank yang bersangkutan)
7. Fotokopi IMB Fotokopi SPPT PBB ke-5 terakhir yang diisi STTS
8. Cetak bukti pembayaran cicilan terakhir sebelum dilaksanakan over kredit
9. Buku tabungan asli yang digunakan untuk mencicil
10. Informasi Penjual dan Pembeli
11. Fotokopi KTP untuk pria dan wanita
12. Fotokopi  kartu keluarga
13. Fotokopi  akta nikah
14. Fotokopi keterangan WNI atau perubahan nama (jika ada, untuk WNI keturunan )

Cara Over Kredit Rumah di Hadapan Notaris

Cara ini bisa dilakukan jika Anda dan penjual rumah sepakat untuk melakukan take over tanpa bank. Over kredit rumah di hadapan notaris juga masih relatif aman untuk Anda jika masih ragu, meskipun tidak sebaik jika bank terlibat dalam proses over kredit rumah.

Berikut adalah penjelasan detail cara over kredit rumah di hadapan notaris :

Penjual dan pembeli datang ke notaris yang telah disepakati dengan membawa kelengkapan berkas rumah.

Selanjutnya, notaris membuat akta jual beli atas pengalihan hak atas tanah dan bangunan yang dimaksud beserta surat kuasa untuk melunasi sisa angsuran dan kuasa untuk mengambil sertifikat.

Setelah itu, penjual menandatangani surat pemberitahuan kepada bank tentang pengalihan hak atas tanah yang bersangkutan.

Poin terpenting adalah setelah pengalihan ini, meskipun cicilan dan sertifikat masih atas nama penjual, namun karena sudah pengalihan hak, penjual tidak lagi berhak membayar sendiri dan mengambil sertifikat asli, yaitu yang menjadi jaminan di bank

Buat salinan dokumen yang telah disiapkan, setelah itu penjual dan pembeli bersama-sama menyerahkan kepada bank salinan dokumen yang tercantum pada poin 2 dan surat pemberitahuan pada poin 3.

Kelebihan over kredit rumah di hadapan notaris :

• Transaksi over kredit rumah dengan cara pengalihan hak kepemilikan di hadapan notaris lebih cepat dan mudah.
• Over kredit rumah di notaris juga relatif lebih murah dibandingkan dengan meminjam langsung ke bank.

Kekurangan over kredit rumah di hadapan notaris

• Sertifikat rumah masih atas nama penjual dan masih jaminan bank.
• Pembeli akan membayar cicilan rumah atas nama penjual.
• Jika bank tidak mengetahui proses pengalihan over kredit rumah, sewaktu –waktu pembeli  dapat membayar cicilannya sendiri dan mengambil sertifikat rumah yang bukan haknya. Oleh karena itu, penting untuk melakukan pemberitahuan kepada pihak bank selaku pemilik jaminan.

Baca juga: Cara Cepat dan Mudah Gadai Sertifikat Tanah Tanpa Survey

Biaya Over Kredit Rumah

Ketika Anda memutuskan untuk membeli rumah dengan over kredit, ada dua hal yang perlu Anda ingat. Pertama apakah Anda mau melunasi langsung atau melanjutkan cicilan.

Jika Anda melunasi secara langsung, prosesnya jauh lebih mudah daripada membayar dengan meneruskan cicilan.

Pelunasan Over Kredit

Pertama Anda melunasi sisa pinjaman. Ingatlah bahwa  Anda harus membayar denda (pinalti) pelunasan cepat sesuai kesepakatan masing-masing bank.

Prosesnya melalui notaris, setelah lunas Anda bisa meminta Akta Jual Beli (AJB) untuk alih status rumah.

Meneruskan Cicilan

Jika ingin melanjutkan pembayaran dari pemilik lama, prosesnya cukup lama. Karena sama saja dengan mengambil KPR baru, yang melalui banyak proses, mulai dari kajian, evaluasi, notaris dan legalitas menurut hukum yang berlaku. Biaya ini harus dibayar selama proses over kredit.

Denda atau pinalti bank adalah sebesar 1-3% dari sisa pokok pinjaman. Biaya pengurusan kredit baru adalah 7% dari batas kredit yang diberikan oleh bank.

Langkah-Langkah Aman Saat Over Kredit Rumah

Setelah mengetahui penjelasan tentang jenis-jenis, cara, dan biaya over kredit rumah, ada baiknya Anda juga paham mengenai langkah langkah saat melakukan over kredit rumah tersebut agar lebih aman. Yuk simak tipsnya berikut ini :  

• Ketahui Kelebihan dan Kelemahan Beli Rumah dengan Over Kredit

Keputusan menjual rumah dengan over kredit biasanya karena pemilik sebelumnya ingin pindah atau kesulitan membayar cicilan. Oleh karena itu, rumah yang dijual dengan cara ini biasanya dilepas dengan harga total yang lebih rendah dari harga pasaran.

Namun, Anda juga harus tahu bahwa mereka yang membeli rumah dengan KPR belum memiliki Bukti Kepemilikan (SHM). Bank sebagai pemberi pinjaman akan menahan rumah sebagai jaminan SHM.

Bagi Anda yang ingin membeli rumah yang masih di dalam proses pencicilan KPR, Anda juga perlu melibatkan bank pemberi KPR. Proses over kredit ini tentunya memakan waktu dan biaya yang menjadi salah satu kelemahan utamanya.

• Tanyakan Dokumen Asli

Dokumen asli adalah salah satu hal yang harus diperhatikan. Jangan pernah tertarik dengan rumah yang dijual murah tapi tidak memiliki dokumen asli. Rumah tanpa dokumen asli akan mempersulit proses over kredit dan status kepemilikan akan tetap tidak jelas.

Penjual setidaknya harus menyiapkan enam dokumen, yaitu  fotokopi Perjanjian Kredit, fotokopi sertifikat penjaminan pada bank, fotokopi IMB, fotokopi SPPT PBB beserta bukti pembayaran, dan buku tabungan yang digunakan untuk pembayaran angsuran.

• Lakukan Riset Pasar

Riset pasar sangat penting agar Anda bisa mengetahui harga jual rumah di kawasan yang sama. Selain itu, Anda juga perlu mencari tahu apakah lingkungan tempat rumah berada mudah diakses dan terhindar dari banjir agar tidak pusing di kemudian hari.

Periksa kondisi rumah yang akan Anda beli bersama dengan penjual yang menginginkan over kredit untuk mengetahui berapa biaya untuk memperbaiki kondisi rumah tersebut.

• Meneliti Rekam Jejak Kredit Pemilik Terdahulu

Tips selanjutnya adalah meninjau dan mencari rekam jejak kredit pemilik rumah sebelumnya. Pastikan pemilik rumah lama tidak memiliki tunggakan lagi di pihak bank, karena Anda akan dikenakan bunga yang seharusnya tidak menjadi tanggung jawab Anda.

Tidak hanya itu, seseorang yang memiliki banyak hutang, ada juga kemungkinan debt collector akan berkunjung ke rumah dan sangat mengganggu keseharian Anda.

• Mengkaji Ulang Biaya Pembelian dan Simulasi Cicilan Bulanan

Karena membeli rumah dengan over kredit adalah pengalihan pembayaran cicilan, ada baiknya Anda melakukan simulasi cicilan bulanan.

Jangan biarkan Anda terjebak dalam masalah pasca pembelian untuk membayar cicilan bulanan rumah.

• Pastikan Anda Memiliki Dokumen yang Lengkap

Meski hanya melakukan over kredit dengan pembeli lama, proses administrasinya tetap memerlukan dokumen yang sama seperti saat Anda membeli rumah baru.

Pastikan semua dokumen yang diminta pihak bank sudah lengkap agar proses pindah tangan bisa berjalan lancar.

• Menentukan Pihak yang Akan Menangani Over Kredit

Langkah terakhir dalam proses over kredit adalah menentukan pihak yang akan menangani over kredit tersebut.

Sebuah over kredit langsung dari bank membuat transaksi Anda lebih aman. Bank juga merupakan pihak yang memiliki SHM rumah tersebut.

Meskipun aman, proses over kredit melalui bank cukup rumit karena ada beberapa langkah yang harus dilalui seperti analisis kredit, riwayat kredit yang Anda miliki hingga evaluasi kemampuan finansial.

Demikian pembahasan lengkap mengenai over kredit rumah yang perlu Anda ketahui. Over kredit rumah merupakan salah satu alternatif bagi Anda yang ingin memiliki rumah sendiri dengan harga yang lebih terjangkau.

Sangat disarankan agar Anda tetap berhati-hati dan melakukan survey dahulu sebelum memutuskan membeli rumah dengan cara over kredit. Semoga artikel ini bermanfaat, ya !